| Старт ипотечного законодательства Во вторник, 2 сентября, вступил в силу закон об ипотеке. Излишне говорить, сколько надежд с ним связано: и рядовые инвесторы, и компании-застройщики, и риэлторы, и, разумеется, разработчики – министерство экономики желают ускоренного развития ипотечного кредитования в стране. Наличие закона, уверены в министерстве, «повысит интерес к ипотеке со стороны граждан и потенциальных кредиторов, обеспечит добросовестную конкуренцию». Сама же история появления закона полна противоречий. В 2004 году правительство впервые проявляет интерес развитию ипотечного кредитования. Состоялся ряд консультаций с представителями ЕБРР, и зарубежные эксперты констатировали, что ни Гражданский кодекс, ни закон о залоге не могут в полной мере обеспечить поступательное развитие этого сегмента рынка. Однако конкретные формулировки рекомендаций отсутствовали, а потому началось сугубо молдавское творчество: в 2005-м разработали основную концепцию будущего документа, спустя «всего» два года в парламент поступил первый вариант закона об ипотеке. Его рассматривала комиссия по публичному управлению, экологии и развитию территорий. Проект решили отправить на доработку. Почему? Во-первых, отдельные статьи вступали в противоречие с уже принятыми законами, во-вторых, планировалось одновременно вносить поправки в ГК, законы о залоге и кадастре недвижимого имущества. Гораздо эффективнее было бы заниматься проблемой оптом. Наконец, немало нареканий поступило со стороны профучастников - практикующих риэлторов. Главное их недовольство вызвал сам текст закона. Расплывчатые формулировки, стилистически невнятные статьи, вывод сделали такой: разработчики списали текст у кого-то из соседей, но не позаботились даже об удобоваримом переводе. Второй перекос был связан с тем, что в законе фигурировали в основном страховщики и нотариат. Регламент их услуг расписали подробно, но за ними никак не складывалась фигура инвестора или по-простому – рядового покупателя жилья. После дебатов проект закона решили менять. Весной 2008-го в парламент направили измененный вариант закона. По сравнению с предыдущим, профучастники констатировали определенный прогресс. Но депутаты отнеслись к документу с недоверием, утверждая, что выгодами ипотеки смогут воспользоваться 10-15% потенциальных заемщиков, не более, слишком строги правила выдачи кредитов. Определено, что ипотека может быть установлена на основании закона (ипотека в силу закона) или на основании договора (ипотека в силу договора). Основаниями для установления ипотеки в силу закона являются требования государства по суммам задолженности в соответствии с налоговым законодательством, или требования, вытекающие из судебного решения. В Реестре недвижимого имущества следует зарегистрировать ипотечную закладную, в которой надо указать недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, основание и размер требований. Но потенциальных инвесторов больше волнуют правила установления ипотеки в силу договора. И предписанная процедура не выглядит излишне бюрократизированной. Установлено, что ипотечным кредитором и ипотечным должником может выступать любое физическое или юридическое лицо. Рыночная стоимость и стоимость замещения предмета ипотеки должны быть установлены в отчете об оценке. Предметом ипотеки может быть один или несколько существующих объектов недвижимого имущества, обозначенных отдельными кадастровыми номерами. Но в договоре можно предусмотреть распространение ипотеки и на имущество, которое только будет приобретено или построено. Ипотека неделима, она распространяется в целом на все обремененное имущество. К сожалению, осталось требование, что ипотечный должник обязан застраховать предмет ипотеки в пользу ипотечного кредитора по стоимости замещения против всех рисков случайной гибели или повреждения. Понятно желание кредиторов всеми силами защищать свой интерес. Но кредитор и в добровольном порядке не может отказаться от услуг страховых компаний. Более того, ипотечное кредитование отличается как раз повышенным уровнем надежности, залогом выступает недвижимость, вполне ликвидный товар. Впрочем, ранее вообще предлагалось обязать должника страховать свою жизнь и здоровье! Основной вопрос состоит в том, как кредитору реализовать свое ипотечное право, если должник не выполнил обязательств, предусмотренных договором. ...Не говорите с риелторами о принудительном выселении! До сих пор процесс выселения проштрафившихся должников – и не только ипотечных - оказывался настоящей головной болью для кредиторов. Требовалось решение суда, помощь судебных исполнителей, одновременно должник мог не приходить на заседания суда, затягивая рассмотрение дела по существу, затем часто следовало обжалование решения в вышестоящих инстанциях. Выселение могло растянуться и на год, и на два. Сейчас решено, что ипотечное право принудительно осуществляется кредитором на основании судебного приказа (!), вынесенного в рамках упрощенной процедуры, или, по случаю, на основании решения судебной инстанции с соблюдением положений ГПК. Жить стало немного легче, хотя кредитор еще обязан отправить должнику уведомление, в котором выражается намерение осуществить ипотечное право на основе договора ипотеки, а также зарегистрировать предупреждение в Реестре недвижимого имущества. Уведомление следует отправить должнику посредством заказного письма с подтверждением получения. Оно считается полученным по истечении семи рабочих дней от даты отправления. Если должники отказываются освободить обремененное ипотекой помещение, или не покинули его по истечении 15 дней с даты, установленной судебным приказом или решением, судебный исполнитель инициирует принудительное выселение. «Конечно, закон об ипотеке окажет определенное влияние на ситуацию на рынке, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Univers Imobil» Валериу Обада. - Многие граждане хотят улучшить свои жилищные условия, но далеко не у всех есть достаточный уровень накоплений, необходимых для приобретения квартиры. Одни рассчитывают купить новострой, другие желают увеличить имеющуюся жилплощадь. И ведь и раньше банки предоставляли ипотечные кредиты, но теперь, скорее всего, этот процесс получит новый импульс. Посмотрим, как это будет выглядеть на практике. Однако, ни этот закон, ни другие не будут работать, пока власти не отредактируют нормативные требования уплаты так называемого налога на прирост капитала (налогооблагаемая база – разница между оценкой ТКО и ценой продажи). При продаже квартиры на первичном рынке в договоре купли-продажи указывается ее реальная стоимость, и никаких проблем нет. Зато на вторичном рынке подавляющее большинство продавцов, желая минимизировать свои налоговые обязательства, указывают стоимость квартиры по оценке территориального кадастрового органа. В свою очередь, организации, занимающиеся ипотечной деятельностью, в том числе банки, требуют указания истинной цены купли-продажи. Именно это обстоятельство будет значительно тормозить развитие ипотеки на вторичном рынке жилья. Что же касается требования обязательной регистрации инвестиционного договора в ТКО, думаю, в выигрыше в большей степени окажутся банки (на сегодня они выступают основными игроками кредитования). В определенном минусе – их клиенты. Различные дополнительные выплаты, расходы на обслуживание кредита, оценку, нотариуса и регистрацию договора, в конечном итоге, удорожают заем». Что не вошло в закон? Планировалось определить какие-либо законодательные меры для поддержки молодежи. Чтобы молодые специалисты могли получать ипотечные кредиты на преференциальных условиях. Намеревались внести раздел, посвященный специализированным кассам строительства, но разработчики посчитали, что имеющихся сберегательно-заемных ассоциаций вполне хватает. А еще вице-премьер Игорь Додон намекал, что вот-вот на рынок придут крупные иностранные компании, занимающиеся ипотечным кредитованием. Хотя на фоне общемирового кризиса, спровоцированного американским обвалом, вряд ли отечественные заемщики заинтересуют сколь-нибудь мощные финансовые группы. Согласно ст. 49, ипотечная деятельность, осуществляемая хозяйственными обществами, регулируется и находится под надзором компетентного государственного органа. Деятельность хозяйственных обществ, участвующих в ипотечных отношениях в качестве ипотечного кредитора (в том числе и микрофинансовых организаций), находится под надзором и регулируется Национальной комиссией по финансовому рынку; банками занимается НБМ. «В настоящее время мы внимательно изучаем закон об ипотеке, - говорит директор департамента коллективных инвестиций и микрофинансирования НКФР Алина Чеботарев. - Cейчас надо определить, какая роль отведена мегарегулятору в процессе надзора за деятельностью хозяйствующих обществ, занятых в ипотечном кредитовании. В то же время, в соответствии с законом, Национальная комиссия по финансовому рынку осуществляет мониторинг, а не надзор за деятельностью микрофинансовых организаций». Sursa: Экономическое Обозрение LogosPress din 05 сентября, 15:47
| 
