Cel mai neobisnuit an pentru piata primara

“Anul 2009 s-a dovedit a fi cel mai neobisnuit si cel mai dificil din istoria pietei imobiliare a municipiului Chisinau. Titularii constructiilor pina nu demult negau influenta crizei mondiale asupra ramurii de constuctii din Chisinau si prognozau pe viitor numai cresterea preturilor. La moment, un numar mare de obiecte de constructie si proiecte sunt inghetate pe un termen nelimitat, la altele constructia continua cu tempouri scazute”, sustin analistii bursei imobiliare “Lara”. Apartamentele pe piata primara sunt achizitionate rar, iar lucrarile de constructie pe multe piete au incetat. Incercand sa vanda apartamentul, titularii constructiilor scad mai bine de 20% din pretul initial. Potrivit sursei citate, anul trecut a aratat o reducere grandioasa a preturilor, ceea ce se explica prin criza economica si politica din tara, care nici pe departe nu favorizeaza increderea populatiei in investirea in imobile. In prezent, pe piata imobiliara primara in municipiul Chisinau exista circa 74 de proiecte de constructii ce se afla in stadiu de realizare in diferite sectoare ale municipiului, pe care le exercita numai 50 de titulari ai constructiilor. Repartizarea locuintelor in constructie pe sectoarele municipiului, este urmatoarea: Centru – 21 proiecte, Botanica – 21 proiecte, Ciocana – 13 prioecte, Rascani – 10 prioecte, Buiucani – 10 prioecte. Pretul mediu pe piata primara in anul 2009 a constituit 650 euro pentru un metru patrat sau cu 22% mai jos decat in anul 2008 (punctul maxim – 839 euro, de la care a si inceput scaderea preturilor). In prezent din suprafata totala a proiectelor propuse spre vanzare – sunt procurate circa 63%, care asigura finantarea primara in volum de 20% din costul proiectului de constructie. Nevindute ramin circa 37% dintre imobilele noi construite. Conform caracteristicilor calitative si valorice, numarul total al proiectelor de constructii in curs de realizare, este repartizat in felul urmator: 20% se refera la clasa “Econom”, 55% – la categoria medie si 25% – la categoria “Lux”. Aceste cifre arata clar ca cererea si oferta sunt concentrate la segmentul mediu. Datele prezentate de Biroul National de Statistica arata ca in ianuarie-decembrie 2009 din contul tuturor surselor de finantare au fost date in folosinta 4 110 apartamente cu suprafata totala de 446,9 mii m2, ceea ce a constituit 71,7% fata de perioada respectiva a anului 2008. Constructia de locuinte a fost realizata preponderent de agentii economici din sectorul privat al economiei nationale, constituind circa 90% din volumul total al caselor de locuit date in folosinta.

Cine risca nu bea sampanie?

Expertii “Lara” sustin ca pretul pe piata imobiliara primara se formeaza sub influenta mai multor factori. La moment, unul dintre factorii decisivi la intocmirea tranzactiilor in acest sector este increderea in titularul constructiei. “Se inregistreaza o lipsa acuta a increderii din partea cumparatorului”, sustine sursa citata. Din aceasta cauza, astazi, pe piata imobiliara primara sunt vindute doar unitati. “Inca cu trei ani in urma eram intr-o cautare febrila a unui apartament de vinzare. Cel mai mult optam pentru o locuinta noua”, sustine Tatiana Fusu. Potrivit ei, dupa lungi cautari avea optiunea de a alege intre o companie ce comercializa apartamente intr-un bloc gata construit, la pretul de 650 euro pentru un metru patrat si o companie care avea proiectul constructiei doar pe hartie, costul unui metru patrat fiind de 450 euro. “Am optat pentru prima varianta. Acum locuim in apartamentul nostru, pe cand compania care avea doar proiectul blocului a disparut de pe piata, cu toate ca era o firma cunoscuta si apreciata”, declara Tatiana Fusu. Adrian Lupusor, analist economic in cadrul centrului analitic independent “Expert-Grup” afirma ca multi cumparatori au investit in proiecte imobiliare prima rata, aceasta fiind folosita in etapele initiale ale constructiei. “Din pacate multe companii s-au ciocnit cu problema lipsei lichiditatilor, fapt ce a generat inghetarea constructiilor, si, respectiv a banilor investiti de cumparatori in cladiri aflate la o etapa initiala de lucru”, sustine Lupusor. Potrivit lui, aceasta a pus o amprenta semnificativa asupra increderii populatiei fata de asemenea proiecte. Pe de alta parte, expertii in domeniu sustin ca constructia este un proces ce dureaza in timp, termenul de constructie al casei poate fi de la 12 pana la 36 de luni. In aceasta perioada pot aparea multi factori de risc care, in fine, pot influenta asupra pretului de cost si asupra pretului la finele constructiei. In conditiile existente populatia are probleme cu locurile de munca, au scazut veniturile si au crescut cheltuielile curente, fapt ce a facut ca multi cumparatori potentiali sa-si schimbe prioritatile, iar achizitionarea de locuinte noi a trecut pe planul doi. In acest sens datele statistice atesta o scadere cu 1,6 puncte procentuale in 2009 a cotei-parti a locuintelor date in folosinta in mediul urban comparative cu 2008. Prognoze pentru apartamentele noi Adrian Lupusor sustine ca prognozele pentru anul curent in domeniul imobilelor primare depind de mai multi factori. Primul fiind relansarea economica la nivel european, element direct corelat cu remitentele concetatenilor nostri aflati la munci peste hotare. Aceasta la randul sau va dicta cererea pe piata imobilelor primare si formarea preturilor la aceste bunuri. Un alt aspect pe care a tinut sa-l mentioneze expertul economic este cel ce tine de increderea populatiei in companiile ce propun spre procurare proiecte care inca nu au fost incepute pentru constructii. “In acest sens, foarte multi cumparatori au fost dezamagiti de faptul ca termenele planificate pentru constructia unor blocuri locative in care au investit bani au fost depasite, iar altele, in general, au fost inghetate. Acest lucru a diminuat din gradul de confidenta al potentialilor cumparatori fata de companiile de constructii”, sustine Lupusor. In acest sens, analistul “Expert-Grup” crede ca companiile de constructii trebuie sa adopte noi strategii de marketing pentru sporirea gradului confidentei clientilor si a bancilor fata de institutia ce o reprezinta. Plus la toate ar fi bine sa-si revizuiasca strategiile de management. Lupusor afirma ca la ora actuala, in municiupiul Chisinau sunt 30 de proiecte nefinisate cu valoarea totala de circa 300 milioane euro. “In anul 2010 se planifica darea in exploatare a 40% dintre acestea, ceea ce va constitui aproximativ 100 milioane euro, restul 60% urmeaza a fi date in folosinta in urmatorii 2-3 ani”, crede Lupusor.

Casele noi ale vecinilor

Preturile locuintelor noi din capitala Romaniei au scazut cu 27,2% in ultimul an, cele mai afectate fiind apartamentele cu doua camere, unde scaderile au depasit 30%, arata un studiu al portalului imobiliare. ro. Cu toate acestea, suprafetele mari si finisajele apartamentelor mentin preturile prea ridicate pentru marea masa a populatiei. “Pretul mediu cerut pentru apartamentele din ansamblurile rezidentiale noi din Bucuresti a ajuns la finalul primei saptamani din februarie la 1 461 euro pentru un metru patrat, in scadere cu 27,2% fata de aceeasi perioada din 2009. Pentru locuintele mari, cu trei si patru camere, preturile se mentin inca la un nivel relativ ridicat, multe fiind apartamente cu finisaje deosebite si suprafete generoase, care se adreseaza unui segment mai instarit al populatiei”, se arata in studiul citat. Cele mai scumpe locuinte raman cele cu patru sau mai multe camere, preturile fiind de 1 618 euro per metru patrat. La polul opus se afla apartamentele cu una si doua camere, cu preturi de 1 360 euro per metru patrat si 1 374 euro pentru un metru patrat. Pentru toate categoriile de apartamente, preturile de vanzare publicate de agentiile imobiliare si particulari la nivel national au scazut cu 3,6% in luna ianuarie 2010 comparativ cu decembrie 2009, ajungand pana la 1 184 euro pentru un metru patrat. Fata de aceeasi perioada a anului trecut, scaderea este insa de 19,8%, cand, pentru un metru patrat de suprafata utila, agentiile imobiliare si dezvoltatorii din tara cereau 1 477 euro. Merita de mentionat ca circa 15% din totalul proiectelor aflate in derulare in 2008 au fost anulate sau amanate si numai jumatate din totalul proiectelor aferente anului trecut au fost finalizate. In plus, doar cateva ansambluri au fost anuntate in 2009, se arata in raportul Jones Lang LaSalle. Chiar daca numarul unitatilor locative noi oferite in Bucuresti s-a redus, numarul apartamentelor finalizate si nevandute a crescut, iar acest fenomen va continua si in 2010. “Considerand ca economia romaneasca isi va reveni in aproximativ doi ani, o imbunatatire a cererii de unitati locative va putea fi observata la inceputul anului 2011. Acest lucru va determina si o stabilizare a pretului de vanzare pentru locuinte”, sunt de parere consultantii romani.

Sursa: Capital market