Prognozele cu privire la modificarea preţurilor de piaţă la locuinţe capătă o popularitate şi actualitate tot mai mari. Şi, într-adevăr această problemă îi interesează nu doar pe constructori şi pe creditorii ipotecari, ci şi pe zecile de mii de simpli cumpărători şi vânzători de locuinţe...

...Însă cum pot fi făcute prognoze de schimbare a preţurilor în situaţia unor relaţii de piaţă între cumpărători şi vânzători? Totuşi, a estima corect preţul actual de piaţă şi a prognoza preţul de mâine, sunt lucruri total diferite. Mai mult ca atât, prognozele pot avea un caracter subiectiv. Unii participanţi ai pieţei imobiliare fiind interesaţi de creşterea preţurilor „prognozează”, că ele au atins deja nivelul de jos. Alţii, pentru a creşte rulajul operaţiunilor de cumpărare-vânzare, doresc o scădere a preţurilor la imobile. Şi totuşi, poate fi făcută oare o prognoză argumentată din punct de vedere economic a schimbării preţurilor? Considerăm că poate. Pentru aceasta trebuie să detereminăm factorul principal, care influenţează schimbarea preţurilor la locuinţe, şi odată cu monitorizarea lui vom putea controla şi oscilarea preţului de piaţă. Spre exemplu, să analizăm piaţa imobiliară primară, unde se observă mult mai bine raporturile dintre vânzători şi cumpărători. Piaţa imobiliară, pe de o parte, este compusă din locuinţe, iar pe de altă parte – de o cerere asigurată cu mijloace băneşti.
Indicatorul de modificare a preţului de piaţă

Care este factorul principal al modificării preţurilor de piaţă – cheltuielile pentru construcţia bunului imobil sau cererea solvabilă pentru cumpărarea acestuia? Întrebarea este una principială. Legislaţia prevede vizavi de activitatea de estimare că la evaluarea obiectelor noi sau recent construite „cheltuielile pentru construcţie, inclusiv profitul investitorului se apropie de preţul de piaţă”. Însă, afirmaţia dată este valabilă doar pentru piaţa vânzătorului, atunci când cererea solvabilă presează piaţa, iar constructorii au posibilitatea să dicteze preţurile. Pe „piaţa cumpărătorului”, situaţia e cu totul alta şi metoda de determinare a preţului în funcţie de „cheltuielile pentru construcţie”, deja nu mai funcţionează.

În prezent preţurile sunt dictate de cererea solvabilă în scădere şi costul de piaţă se va apropia de preţul oferit de cumpărător şi nu de preţul vânzătorului. Practica internaţională demonstrează că în perioadele de criză şi scădere a cererii solvabile, preţurile de piaţă la imobile nu depind de cheltuieli, iar costurile construcţiilor nu reprezintă nici pe departe nivelul de jos al preţurilor. Spre exemplu, la mijlocul anilor `90, în Japonia preţurile la imobile au scăzut de 5 ori. În acest fel, luând drept bază pronosticul de modificare a cereriii solvabile, pot fi făcute prognoze destul de exacte cu privire la schimbarea preţurilor de piaţă la imobile.

Cererea în creştere şi preţurile de piaţă la imobile au atins cel mai înalt nivel la mijlocul anului 2008. În perioada următoare, cererea a înregistrat diminuări lunare şi piaţa imobiliară s-a transformat din „piaţă a vânzătorului” în „piaţă a cumpărătorului”. Constructorii au pierdut posibilitatea de a impune preţurile lor, însă, o perioadă bună de timp, nu le-au coborât sau le-au redus foarte puţin. Ca urmare, a apărut o disonanţă între preţul la cumpărare şi cel la vânzare. Astfel, pe moment în Chişinău practic nu există un preţ real la apartamentele din blocurile noi. Există un preţ de ofertă (ce rezultă din costurile construcţiei) şi un preţ al cumpărătorului (ce rezultă din cererea solvabilă). Şi ele diferă. Însă „pe piaţa cumpărătorului” preţul de piaţă tinde mereu să atingă preţul cumpărătorului. Potrivit calculelor noastre, din cauza scăderii capacităţii de plată, preţurile de piaţă la imobile vor scădea cu nu mai puţin de 30-35%, faţă de mijlocul anului 2008. Dacă până în prezent preţul ofertei a scăzut cu circa 20%, el va continua să scadă până când nu se va apropia de preţul cumpărătorului. Totodată, acesta este un scenariu optimist al scăderii preţurilor, doar din contul reducerii cererii solvabile din partea populaţiei.
Scenariul pesimist

Există şi un scenariu pesimist, care prevede o cădere a preţurilor la imobile. Reducerea cererii solvabile nu provoacă o scădere imediată a preţurilor. În primul rând, scad vânzările de locuinţe. În continuare totul depinde de tactica aleasă de dezvoltatori – ei coboară lent preţurile sau le menţin cât este posibil.

Imobilele nu constituie o marfă uşor alterabilă şi dacă între constructori există o înţelegere în privinţa preţurilor, atunci acestea pot fi menţinute până când se va termina rezerva de stabilitate financiară. Această tactică este acceptabilă în cazul unei scăderi a cererii solvabile de scurtă durată, atunci când există probabilitatea refacerii capacităţii de cumpărare a populaţiei. Însă în condiţiile scăderii continue a veniturilor populaţiei apare probabilitatea, că menţinerea preţurilor va provoca o prăbuşire a pieţii de imobile. Astfel, dacă reducerea cererii va continua, atunci între preţul ofertei şi cel al cererii se va forma o diferenţă uriaşă şi procesul de comercializare a apartamentelor, practic se va opri (vor exista doar tranzacţii forţate). Chiar dacă constructorii vor încerca să scadă lent preţurile, vânzări nu vor fi, fiindcă cererea solvabilă va fi mâine mai mică, decât astăzi.

În situaţia în care astăzi este cerut preţul de ieri, iar mâine va fi cerut preţul de azi, bula de preţ nu se va dezumfla, ci într-un moment dat, pur şi simplu va exploda. Explicaţiile constructorilor, precum că nu pot reduce din preţ din cauza cheltuielilor mari, pot fi înţelese, însă acestea nu au nici o importanţă pentru cererea solvabilă a populaţiei. Este adevărat că constructorilor nu le este rentabil să vândă locuinţele la preţul lor de cost sau sub acesta. Însă se poate întâmpla că această soluţie nu este cea mai rea. Din cauza lipsei îndelungate a vânzărilor, constructorii, în cel mai scurt timp, ar putea să intre în faliment, şi ei (sau creditorii lor) vor fi nevoiţi să înceapă vânzarea apartamentelor la preţurile solicitate de cumpărători. La alte preţuri nu vor exista tranzacţii. În goană după cumpărători, şi între constructori va începe o concurenţă, care va duce iminent la o scădere şi mai mare a preţurilor. Unii investitori pot începe vânzările de apartamente la preţuri mai mici pentru a-şi stopa pierderile şi a ieşi din afacerile cu locuinţe.

Iar dacă va începe şi vânzarea activă a apartamentelor cumpărate de către populaţie în scopuri investiţionale, atunci preţurile de piaţă la imobile ar putea scădea de căteva ori. În consecinţă, scăderea preţurilor pe piaţa primară va duce la scădere şi pe piaţa secundară. Deocamdată, nu avem nici un temei pentru a fi optimişti. Opinia dezvoltatorilor că îngheţarea noilor construcţii va determina în viitor un deficit de locuinţe şi creşterea preţurilor, este una corectă, însă pe moment această măsură nu va stopa căderea preţurilor. Până a ajunge la deficitul de locuinţe din viitor, este necesar să rezolvăm problema actuală a locuinţelor, la care există cerere solvabilă. În SUA indicatorul probabilităţii căderii preţurilor îl constituie rezerva de apartamente noi ce urmează a fi expuse la vânzare în următoarele 9 luni. La noi acest indicator este cu mult mai înalt. Totodată, este necesar de a ţine cont de faptul că în afară de scăderea cererii solvabile, se schimbă şi structura ei în direcţia cumpărării apartamentelor ieftine.

Dacă oferta de apartamente noi nu va corespunde cu structura cererii, atunci vânzarea apartamentelor din anumite categorii ar putea fi suspendată pentru mult timp.

Cât n-ar fi de paradoxal, dar unicul factor, ce reţine prăbuşirea preţurilor la imobile îl constituie criza economică şi politică din ţară, care a făcut ca populaţia să-şi piardă încrederea în siguranţa sistemului bancar. Mulţi proprietari de apartamente, pe care le-au achiziţionat în scop investiţional, ar dori acum să le vândă, însă nu o fac din frică să ţină sume mari de bani în bănci. În acelaşi timp, populaţia nu are alte alternative (imobile sau depozite) de investire a banilor liberi. Nu se ştie exact câte apartamente cumpărate în scop investiţional deţine în prezent populaţia, însă volumul lor este suficient pentru a provoca o prăbuşire a pieţei imobiliare, în cazul în care acestea vor fi expuse la vânzare. De altfel, cel mai negativ scenariu ar fi ca moldovenii aflaţi la muncă peste hotare, să-şi vândă apartamentele procurate în scop investiţional şi să transfere banii obţinuţi din aceste tranzacţii în băncile de peste hotare. În cazul în care aceste vânzări vor înregistra o tendinţă stabilă, aceasta se va răsfrânge asupra scăderii preţurilor de piaţă. În general, consider că situaţia evoluează mai degrabă conform scenariului pesimist şi pe piaţa primară a locuinţelor s-a creat o situaţie critică, care poate provoca căderea preţurilor pe întreaga piaţă imobiliară din Chişinău. Această situaţie trebuie monitorizată în permanenţă pentru a putea percepe noile tendinţe de pe piaţă.

Preţurile de piaţă la imobile vor continua să scadă până vor ajunge la limită. Cea mai actuală problemă a pieţei imobiliare este cea de a determina când va fi atinsă această limită. Considerăm că mai întâi, cererea solvabilă trebuie să ajungă nivelul de jos, ca mai apoi şi preţurile de piaţă să se apropie de nivelul respectiv. Iată de ce, acum este important să facem o estimare corectă a cererii solvabile şi a tendinţelor de schimbare ale ei. Până la urmă întreaga construcţie de locuinţe este efectuată din contul mijloacelor băneşti ale populaţiei (cota locuinţelor sociale este foarte mică) şi practic, toţi investitorii şi companiile de construcţii au conştientizat că, din punct de vedere financiar, este riscant să construieşti case pentru populaţie, fără a ţine cont de capacitatea de plată a acesteia.
Creditare ipotecară?

Piaţa imobiliară ar putea fi revigorată odată cu dezvoltarea creditării ipotecare (bineînţeles, la o rată moderată a dobânzilor şi un preţ real al suprafeţelor de locuit). Însă creditarea ipotecară este într-o mare măsură frânată de lipsa unui mecanism de control bancar asupra schimbării preţului de piaţă al ipotecii.

A oferi credite de lungă durată şi a lua în gaj apartamentul, fără a şti (sau a presupune) cum se va schimba preţul lui de piaţă pe durata contractului de ipotecă, este foarte riscant, iar sistemul bancar, din câte se ştie, nu se expune la riscuri mari. Cercetările de marketing în ceea ce priveşte capacitatea de cumpărare şi tendinţele de modificare a preţurilor pe piaţa imobiliară vor ajuta băncile să efectueze un control eficient asupra creditelor ipotecare acordate. Concomitent, lipsa controlului asupra cererii solvabile poate provoca un haos nu doar în domeniul construcţiei locuinţelor, dar şi în domeniul creditării ipotecare. Tocmai pierderea controlului asupra cererii solvabile a condus în SUA mai întâi la criza ipotecară, iar mai apoi la criza mondială cu pierderi economice estimate la trilioane de dolari.

Sursa: Capital Market