Articolul 1. Scopul şi sfera de reglementare a prezentei legi (1) Prezenta lege are drept scop stabilirea principiilor fundamentale şi a regulilor care reglementează piaţa ipotecară primară, precum şi crearea de condiţii pentru dezvoltarea pieţei ipotecare secundare. (2) Sfera de reglementare a prezentei legi sînt raporturile juridice ce se iscă în procesul şi în legătură cu apariţia, valabilitatea şi încetarea ipotecii, exercitarea drepturilor de ipotecă, precum şi protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă.
Articolul 2. Reglementarea juridică (1) Ipoteca este reglementată de Constituţia Republicii Moldova, Codul civil, prezenta lege, alte acte normative, precum şi de tratatele internaţionale la care Republica Moldova este parte. (2) Ipoteca este reglementata de prevederile generale cu privire la gaj, dacă prezenta lege nu prevede altfel. (3) Dacă tratatul internaţional la care Republica Moldova este parte stabileşte alte prevederi decît cele prevăzute de prezenta lege, se aplică normele tratatului internaţional.
Articolul 3. Termeni şi definiţii În sensul prezentei legi, următoarele noţiuni semnifică: bun imobil – terenurile, construcţiile, apartamentele, alte încăperi izolate, precum şi alte bunuri imobile in conformitate cu Codul civil; ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă; creanţă ipotecară – drepturile de creanţă garantate cu ipotecă; creditor ipotecar – creditorul creanţa căruia este garantată cu ipotecă; debitor ipotecar – persoana ce transmite în ipotecă un bun sau bunuri imobile în vederea garantării executării obligaţiei sale sau a debitorului faţă de creditorul ipotecar; debitor– debitorul ipotecar sau o altă persoană care are o obligaţie faţă de creditorul ipotecar executarea căreia este garantată cu ipotecă; garant ipotecar – persoana ce transmite în ipotecă un bun sau bunuri imobile în vederea garantării executării obligaţiei debitorului; contractul de ipotecă – contract încheiat intre creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, în temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislaţie, are dreptul să pretindă satisfacerea creanţelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat; prioritate – drept preferenţial al unui creditor ipotecar faţă de alţi creditori ipotecari de a executa dreptul său de ipotecă, precum şi faţă de alţi creditori de a urmări bunul imobil.
Articolul 4. Obligaţiile garantate cu ipotecă (1) Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel. (2) Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaţiei garantate cu ipotecă. (3) Poate fi garantată cu ipotecă executarea obligaţiilor ce rezultă din contractul de credit, contractul de împrumut sau alte obligaţii. (4) Norme privind ipoteca se aplică obligaţiilor ce rezultă din contractele de credit sau împrumut, indiferent de scopul şi destinaţia acestora. (5) Pot fi garantate cu ipotecă una sau mai multe obligaţii. Obligaţia garantată poate fi prezentă sau viitoare, inclusiv condiţionată. (6) În cazul garantării obligaţiilor viitoare, părţile vor conveni expres în contractul de ipotecă privind faptul că ipoteca instituită va garanta aceluiaşi creditor ipotecar executarea oricărei obligaţii viitoare. (7) Ipoteca instituită pentru garantarea rambursării unei sume de bani este valabilă chiar dacă aceasta urmează a fi eliberată în viitor, sau eliberarea banilor este efectuată în tranşe. (8) Ipoteca se extinde şi asupra achitării dobînzilor, comisioanelor, penalităţilor, amenzilor, reparării prejudiciului cauzat, compensării cheltuielilor de judecată şi altor cheltuieli de executare a dreptului de ipotecă, dacă părţile nu au convenit altfel.
Articolul 5. Creanţele ipotecare (1) Creanţa ipotecară trebuie să fie determinată sau determinabilă la momentul executării dreptului de ipotecă. (2) Creanţa ipotecară trebuie să aibă caracter bănesc. Creanţa ipotecară poate fi exprimată fie în monedă naţională, fie în valută străină.
Articolul 6. Temeiuri de apariţie a ipotecii (1) Ipoteca este instituită în temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractuală). (2) Ipotecii legale i se aplică prevederile privind ipoteca contractuală, dacă legea nu stabileşte altceva. (3) Temeiurile pentru apariţia ipotecii legale sînt: a) creanţele statului pentru sumele datorate conform legislaţiei fiscale; b) creanţele rezultate din hotărîre judecătoreasca, precum este stabilit de legislaţie; (4) Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei. (5) La avizul depus pentru înregistrare se vor anexa dovada aducerii la cunoştinţa debitorului ipotecar a avizului, precum şi hotărîrea instanţei de judecată sau actul ce confirmă creanţele statului faţă de debitorul ipotecar apărute în baza legislaţiei fiscale. (6) Creditorul ipotecar care a înregistrat ipoteca legală are dreptul de a urmări bunul imobil ipotecat în condiţiile stabilite de prezenta lege. (7) Prioritatea ipotecii legale este determinată conform regulilor generale privind prioritatea ipotecii.
Articolul 7. Obiectul ipotecii (1) Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate. (2) Obiectul ipotecii este determinat prin numirea bunului, indicarea numărului cadastral, locul aflării, precum şi descrierea bunului, suficientă pentru identificarea acestuia. (3) Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în circuitul civil, deţinute cu drept de proprietate sau aflate în gestiune economică ori administrare fiduciară, înregistrate în Registrul bunurilor imobile. (4) Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi asupra bunurilor noi care rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract. (5) Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului ipotecat, dacă altceva nu este prevăzut de contractul de ipotecă. (6) Prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile dobîndite sau construite în viitor, in conformitate cu legislaţia în vigoare. (7) Ipoteca este indivizibilă şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar dacă imobilul ipotecat sau obligaţia garantată cu ipotecă este divizibilă. (8) Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile imobile, care, conform legislaţiei, nu pot fi înstrăinate separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil. (9) Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. In cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă, la fel, afectată de modalităţi sau condiţii de nulitate. (10) Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipoteca.
Articolul 8. Evaluarea obiectului ipotecii Valoarea de piaţă şi de înlocuire a obiectului ipotecii trebuie să fie stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către un evaluator, în conformitate cu legislaţia cu privire la activitatea de evaluare.
Articolul 9. Subiecţii ipotecii (1) Poate fi creditor ipotecar orice persoană fizică sau persoană juridică. În cazul în care calitatea de creditor ipotecar este cumulată de două sau mai multe persoane, în baza aceluiaşi contract de ipotecă, acestea vor avea acelaşi grad de prioritate, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă. (2) Este debitor ipotecar orice persoană fizică sau persoană juridică cu drept de proprietate asupra imobilului asupra căruia este instituită ipoteca, precum şi posesorul care are dreptul de a înstrăina acest bun. (3) Poate fi debitor ipotecar atît debitorul, cît şi garantul ipotecar. În cazul în care executarea obligaţiei de către debitor este garantată prin ipotecă de către garantul ipotecar, acesta are calitatea de debitor ipotecar. (4) Debitorul şi garantul ipotecar, în calitatea lor de debitor ipotecar, pot conveni asupra condiţiilor de garantare a executării obligaţiilor debitorului de către garantul ipotecar, precum şi asupra obligaţiilor debitorului faţă de garantul ipotecar în cazul executării dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar. Lipsa unui asemenea acord scris nu influenţează valabilitatea ipotecii. (5) Dacă debitorul nu execută sau execută, în mod necorespunzător, obligaţiile garantate cu ipotecă, creditorul ipotecar are dreptul la satisfacerea creanţelor ipotecare din contul bunului imobil ipotecat de garantul ipotecar. (6) Garantul ipotecar nu poate opune creanţele sale faţă de debitor satisfacerii creanţelor creditorului ipotecar din contul bunului imobil ipotecat. (7) În cazul în care creanţele creditorului ipotecar sînt satisfăcute de către garantul ipotecar, inclusiv din contul bunului imobil ipotecat, acesta obţine dreptul de creditor al obligaţiilor debitorului. După ce garantul ipotecar execută obligaţia debitorului, primul are dreptul să solicite de la creditorul ipotecar dovada executării obligaţiei în condiţiile stabilite de lege.
10. Condiţii pentru apariţia ipotecii (1) Dacă dreptul de dispoziţie asupra unui bun imobil necesită acordul unui terţ, acest acord este necesar şi pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil respectiv. (2) Bunul imobil aflat în proprietate comună poate fi ipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, fiecare din coproprietari devenind în acest caz codebitor ipotecar. (3) Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comuna pe cote parţi fără acordul celorlalţi coproprietari daca contractul între coproprietari nu prevede altfel. (4) Cota parte din spaţiile comune (teren, acoperiş, scări, subsol, alte obiecte destinate deservirii bunului imobil), deţinute cu drept de proprietate comună, aferentă încăperii izolate este ipotecată împreună cu încăperea respectivă, fără acordul celorlalţi coproprietari ai spaţiilor comune. (5) Imobilul aflat în proprietatea persoanelor fizice cu capacitate de exerciţiu restrînsă sau a minorilor poate fi ipotecat cu respectarea condiţiilor necesare pentru înstrăinare. (6) In cazul în care la momentul instituirii ipotecii există drepturi ale terţelor asupra bunului imobil respectiv, debitorul ipotecar este obligat să notifice în scris despre acest fapt creditorul ipotecar. În caz contrar, creditorul ipotecar are dreptul de a cere debitorului executarea anticipată a obligaţiei garantate cu ipotecă sau modificarea condiţiilor contractului de ipotecă şi repararea prejudiciului cauzat.
Capitolul II CONTRACTUL DE IPOTECĂ
Articolul 11. Forma şi conţinutul contractului de ipotecă (1) Contractul de ipotecă trebuie să fie întocmit în formă scrisă, autentificată notarial. (2) Ipoteca trebuie să fie înregistrată în Registru bunurilor imobile, conform legislaţiei privind cadastrul bunurilor imobile. (3) Contractul de ipotecă trebuie să conţină următoarele clauze esenţiale: a) atributele de identificare a creditorului ipotecar şi a debitorului ipotecar, şi, după caz, a debitorului (numele sau denumirea, domiciliul sau sediul etc.); b) acordul expres al debitorului ipotecar de a institui ipoteca în favoarea creditorului ipotecar; c) determinarea obiectului ipotecii; d) natura obligaţiei garantate cu ipotecă, astfel cum a fost determinată între părţi; e) valoarea de piaţă şi de înlocuire a bunului ipotecat, stabilite în raportul de evaluare; f) valoarea de bază a creanţei garantate şi modul de determinare a sumelor adiţionale garantate prin ipotecă. (4) Părţile pot include şi alte clauze din contractul de ipotecă. (5) Este nulă clauza contractului de ipotecă privind trecerea dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii către creditorul ipotecar, în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligaţilor de către debitor. (6) Prevederile privind ipoteca pot fi incluse în contractul din care apare obligaţia a cărei executare este garantată cu ipotecă. În acest caz, contractul din care se nasc obligaţiile debitorului va fi întocmit în forma cerută pentru contractul de ipotecă şi va include clauzele esenţiale ale acestuia.
Articolul 12. Modificarea şi completarea contractului de ipotecă (1) Orice modificare sau completare a clauzelor contractului de ipotecă este efectuată în formă autentică. (2) În cazul în care modificarea contractului de ipotecă conduce la modificarea datelor înregistrate în Registrul bunurilor imobile, modificările respective trebuie înregistrate conform procedurii stabilite pentru înregistrarea contractului de ipotecă.
Capitolul III ÎNREGISTRAREA IPOTECII
Articolul 13. Organul de înregistrare a ipotecii Ipoteca este înregistrată la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială se află bunul imobil ipotecat.
Articolul 14. Procedura de înregistrare a ipotecii (1) Cererea, depusă la oficiul cadastral teritorial de către creditorul ipotecar, debitorul ipotecar sau un reprezentant împuternicit serveşte ca temei pentru înregistrarea ipotecii. Data autentică a înregistrării ipotecii este considerată data primirii cererii de înregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor stabilite de legislaţia în vigoare. (2) La cererea de înregistrare a ipotecii vor fi anexate: contractul de ipotecă autentificat notarial sau a actului ce serveşte drept temei pentru apariţia dreptului de ipotecă a creditorului ipotecar asupra bunului imobil; documentul ce atestă achitarea taxei pentru înregistrare; documentul ce atesta împuternicirile reprezentantului, dacă este cazul; alte documente necesare pentru înregistrarea ipotecii, specificate în legislaţie. (3) Înregistrarea ipotecii poate fi respinsă în cazurile stabilite de legislaţie cu privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile. (4) În cazul depunerii cererii de înregistrare a ipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au fost înregistrate grevări sau interdicţii, înregistrarea ipotecii se suspendă pînă la radierea informaţiei despre interdicţii sau grevări. (5) Refuzul motivat de a înregistra drepturile asupra bunului imobil care este obiect al ipotecii trebuie să fie adresat persoanei care a depus cererea de înregistrare în termenul stabilit pentru înregistrarea acestora. (6) Înregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea înscrierii corespunzătoare în Registrul bunurilor imobile, conform legislaţiei în vigoare. Registratorul va aplica parafa de înregistrare a drepturilor înscrise în registrul bunurilor imobile pe exemplarele contractului de ipotecă, sau dacă este cazul, pe actul ce serveşte drept temei pentru apariţia dreptului de ipotecă a creditorului ipotecar. (7) Cheltuielile legate de înregistrarea ipotecii, precum şi cele legate de modificarea sau completarea acesteia, sînt suportate de debitorul ipotecar, cu excepţia cazurilor cînd contractul de ipotecă prevede altfel.
Articolul 15. Consecinţele înregistrării (1) Ipoteca este valabilă din data înregistrării în Registrul bunurilor imobile. (2) Informaţia cu privire la ipoteca înregistrată în Registrul bunurilor imobile se prezumă legală şi veridică. (3) Ipoteca este opozabilă terţilor din momentul înregistrării ipotecii în Registrul bunurilor imobile. (4) Procedura de eliberare a informaţiei din Registrul bunurilor imobile, informaţia care nu este publică, precum şi responsabilitatea lucrătorilor organelor cadastrale pentru neexecutarea obligaţiilor ce le revin, sînt reglementate de legislaţia cu privire la cadastrul bunurilor imobile.
Articolul 16. Depunerea simultană pentru înregistrarea titlului de proprietate şi a ipotecii (1) Notarul este obligat să autentifice contractul de ipotecă în baza contractului de vînzare-cumpărare neînregistrat în Registrul bunurilor imobile, în cazul în care ipoteca este instituită în legătură cu procurarea obiectului contractului de vînzare-cumpărare. (2) Contractul de vînzare-cumpărare şi contractul de ipotecă se prezintă concomitent organului cadastral teritorial pentru înregistrarea drepturilor parţilor. Dreptul de proprietate şi dreptul de ipotecă asupra bunului imobil se înregistrează în mod succesiv.
Articolul 17. Ipoteca ulterioară (1) Bunul imobil ipotecat pentru garantarea executării anumitei obligaţii (ipoteca anterioară) poate fi ipotecat pentru garantarea executării altei obligaţii a aceluiaşi sau a altui debitor în favoarea aceluiaşi sau altui creditor ipotecar (ipoteca ulterioară). (2) Ipoteca ulterioară este permisă cu excepţia cazului în care condiţiile ipotecii ulterioare prevăd altfel. (3) Ipoteca ulterioară instituită cu încălcarea prevederilor alin.(2) al prezentului articol sau a condiţiilor ipotecii anterioare este nulă şi orice persoană prejudiciată va fi în drept să ceară repararea prejudiciului cauzat. (4) Creditorul ipotecar va notifica ulterior toţi creditorii ipotecari anteriori despre intenţia sa de a executa dreptul său de ipotecă. În termen de 15 zile lucrătoare din data recepţionării notificării, oricare dintre creditorii ipotecari anteriori poate cere debitorului executarea anticipată a obligaţiei garantate cu ipoteca şi, dacă este cazul, să execute dreptul său de ipotecă. (5) Dacă creditorul ipotecar ulterior nu recepţionează în termenul indicat la alin.(4) din prezentul articol notificarea privind intenţia creditorului ipotecar anterior de a realiza dreptul său, primul are dreptul la executarea dreptului de ipotecă. (6) Executarea dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar anterior trebuie să aibă loc fără întîrziere nejustificată. (7) Creditorul ipotecar anterior neînştiinţat în modul stabilit de prezenta lege este în drept să ceară creditorului ipotecar ulterior repararea prejudiciilor cauzate. (8) Prioritatea, stabilită în art.18 din prezenta lege, se aplică şi procedurii de distribuire a mijloacelor obţinute din vînzarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar ulterior.
Articolul 18. Prioritatea ipotecii (1) Prioritatea de satisfacere a creanţelor creditorilor ipotecari corespunde cronologiei înregistrării drepturilor de ipotecă, dacă acordul scris al creditorilor ipotecari nu prevede altceva. (2) Creanţele ipotecare ale creditorului ipotecar ulterior sînt satisfăcute numai după satisfacerea deplină a creanţelor creditorului ipotecar anterior.
Articolul 19. Accesul public la informaţie Înregistrarea de stat a ipotecii este publică. Orice persoană are dreptul de a lua cunoştinţă de informaţia din Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia in vigoare.
..............inceput...................
Сообщение отредактировал ADMIN - Simbata, 28.06.2008, 08:01
Capitolul IV PROTEJAREA INTEGRITĂŢII OBIECTULUI IPOTECII
Articolul 20. Folosirea obiectului ipotecii (1) Debitorul ipotecar sau terţul care acţionează în numele acestuia este în drept să folosească şi să exploateze obiectul ipotecii, cu excepţia cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel. (2) Bunul ipotecat nu poate fi transmis de către debitorul ipotecar în folosinţă gratuită sau oneroasă, fără acordul scris al creditorului ipotecar, cu excepţia cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel. (3) Debitorul ipotecar culege fructele bunului imobil ipotecat, pînă la iniţierea executării dreptului de ipotecă.
Articolul 21. Păstrarea, întreţinerea şi reparaţia obiectului ipotecii (1) În cazul in care contractul de ipotecă nu prevede altfel, debitorul ipotecar este obligat să păstreze bunul ipotecat, să-l întreţină, să nu-l distrugă, să nu-l deterioreze, precum şi să nu-i diminueze valoarea în oricare alt mod, decît numai în limita uzurii normale a acestuia. (2) În cazul în care contractul de ipotecă nu prevede altfel, debitorul ipotecar este obligat să suporte toate cheltuielile de întreţinere a obiectului ipotecii, inclusiv cele de protecţie a obiectului ipotecii împotriva prejudicierii de către terţi. (3) În caz de pericol de pieire sau deteriorare a bunului ipotecat, precum şi în alte cazuri care pot afecta drepturile creditorului ipotecar în virtutea contractului de ipotecă, debitorul ipotecar este obligat să informeze imediat creditorul ipotecar despre aceste circumstanţe. (4) Schimbarea destinaţiei, resistematizarea, construirea de dependinţe, precum şi demolarea, inclusiv parţială a obiectului ipotecii este permisă doar cu acordul scris al creditorului ipotecar.
Articolul 22. Asigurarea obiectului ipotecii (1) Debitorul ipotecar este obligat să asigure obiectul ipotecii, în beneficiul creditorului ipotecar, la valoarea de înlocuire, împotriva tuturor riscurilor de pieire sau deteriorare fortuită. Creditorul ipotecar poate asigura bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar, dacă bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar. (2) Dacă despăgubirile plătite de asigurător creditorului ipotecar depăşesc soldul creanţelor creditorului ipotecar faţă de debitorul ipotecar, primul va restitui diferenţa debitorului ipotecar sau succesorilor lui. (3) Contractul de ipotecă poate stabili obligaţia de asigurare a vieţii debitorului, pînă la valoarea soldului restant, pe toată durata termenului contractului de ipotecă. (4) Asigurarea va fi efectuată la una din companiile de asigurare convenită cu creditorul ipotecar. Creditorul ipotecar nu poate impune un anumit asigurător. (5) În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este obligatorie, dacă bunul ipotecat a fost asigurat în cadrul ipotecii anterioare.
Articolul 23. Apărarea obiectului ipotecii în cazul pretenţiilor terţelor (1) În cazul pretenţiilor de revendicare, grevare, recunoaştere a dreptului de proprietate sau altor drepturi asupra obiectului ipotecii, înaintate debitorului ipotecar de către terţi debitorul ipotecar este obligat să exercite toate măsurile legale de apărare a drepturilor sale legitime. (2) În toate cazurile de atentare la drepturile debitorului ipotecar, inclusiv în cazurile înaintării acţiunii în instanţa de judecată în baza pretenţiilor specificate la alineatul (1) al prezentului articol, acesta este obligat să notifice în scris despre acest fapt creditorul ipotecar, în termen de 3 zile din data cînd debitorul ipotecar a aflat sau trebuia să afle despre atentarea asupra drepturilor sale. Pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiei de notificare stabilită în prezentul alineat, creditorul ipotecar este îndreptăţit să solicite debitorului executarea anticipată a obligaţiei garantate cu ipotecă, precum şi restituirea prejudiciului cauzat. (3) Dacă debitorul ipotecar nu exercită, sau exercită, în mod necorespunzător, apărarea drepturilor sale, inclusiv încheie tranzacţie de împăcare, creditorul ipotecar are dreptul să exercite toate măsurile legitime de apărare în numele şi în contul debitorului ipotecar, chiar şi în lipsa împuternicirilor exprese din partea ultimului. Debitorul ipotecar va compensa toate cheltuielile creditorului ipotecar, dacă nu va demonstra că acestea au fost nejustificate sau nerezonabile.
Articolul 24. Verificarea obiectului ipotecii (1) În perioada de acţiune a contractului de ipotecă, creditorul ipotecar este obligat să verifice în drept şi în fapt existenţa, starea fizică, condiţiile de păstrare şi folosire a obiectului ipotecii, cu condiţia notificării prealabile a debitorului ipotecar şi, după caz, a deţinătorului bunului ipotecar. (2) Debitorul ipotecar este obligat să nu creeze impedimente pentru verificarea obiectului ipotecii, să prezinte creditorului ipotecar toate documentele şi informaţia necesară realizării acestui drept, precum şi să asigure, la prima cerere a creditorului ipotecar, accesul fizic al acestuia la obiectul ipotecii. (3) Verificarea obiectului ipotecii nu trebuie să tulbure folosirea sau exploatarea obiectului ipotecii şi nici să lezeze drepturile debitorului ipotecar sau ale terţului care deţine temporar bunul ipotecat.
Articolul 25. Consecinţele reducerii valorii obiectului ipotecii (1) Dacă debitorul ipotecar încalcă obligaţiile de păstrare, întreţinere, reparaţie sau asigurare a obiectului ipotecat şi nu înlătură aceste încălcări într-un termen rezonabil după notificarea creditorului ipotecar, iar în cazul unor încălcări grave – fără notificare prealabilă, creditorul ipotecar este în drept să întreprindă măsuri în vederea garantării integrităţii obiectului ipotecat în numele şi pe contul debitorului ipotecar. Debitorul ipotecar va restitui cheltuielile suportate de către creditorul ipotecar în acest sens, dacă nu va demonstra că acestea au fost nejustificate sau nerezonabile. (2) Dacă bunul imobil ipotecat este distrus, deteriorat sau valoarea acestuia a scăzut în mod considerabil, din cauza acţiunii sau inacţiunii debitorului ipotecar, creditorul ipotecar are dreptul să ceară debitorului executarea anticipată a obligaţiei garantate.
Articolul 26. Transmiterea drepturilor asupra obiectului ipotecii (1) Debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar. (2) Actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat, fără consimţămîntul scris al creditorului ipotecar, este nul. (3) Transmiterea în folosinţă a bunului imobil ipotecat fără consimţămîntul scris al creditorului ipotecar este nulă. (4) Excepţie de la regula stabilită la alin.(1), sînt cazurile în care proprietatea ipotecată este lăsată prin testament. Este nulă clauza care limitează dreptul debitorului ipotecar de a lăsa prin testament bunul imobil ipotecat. (5) În cazul transmiterii, inclusiv a înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor cînd creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii.
Capitolul V CESIUNEA ŞI GAJUL DREPTURILOR IPOTECARE
Articolul 27. Cesiunea şi gajul drepturilor ipotecare (1) Creditorul ipotecar este în drept să cesioneze sau să gajeze terţelor drepturile ipotecare prezente şi viitoare, fără acordul debitorului ipotecar, cu condiţia că acest drept este prevăzut în contractul de ipotecă. (2) Drepturile ipotecare sînt cedate împreună şi simultan cu creanţa ipotecară. (3) În cazul cesiunii creanţei ipotecare noul creditor ipotecar dobîndeşte dreptul de ipotecă în volumul deţinut de cedent. În cazul cesiunii unei părţi a creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar dobîndeşte drepturile ipotecare proporţional părţii din creanţe, cu excepţia cazului cînd contractul de ipotecă prevede altfel. (4) Contractul de cesiune sau gaj al drepturilor ipotecare poate fi încheiate în formă scrisă.
(5) Cesiunea drepturilor ipotecare nu necesită a fi înregistrată în Registrul bunurilor imobile, dacă părţile nu convin altfel. (6) Gajul drepturilor ipotecare va fi înregistrat în Registrul gajului bunurilor imobile, conform legislaţiei în vigoare.
Capitolul VI ÎNCETAREA IPOTECII
Articolul 28. Temeiuri de încetare a ipotecii Ipoteca încetează în cazul: a) satisfacerii obligaţiei garantate cu ipotecă; b) pieririi totale a bunului ipotecat; c) exproprierii bunului ipotecat; d) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil; e) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca; f) expirării termenului contractului de ipotecă; g) rezilierii contractului de către părţi; h) vînzării în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă; i) altor situaţiei prevăzute de legislaţie.
Articolul 29. Înregistrarea încetării ipotecii (1) La încetarea ipotecii, înscrierea privind ipoteca va fi radiată din Registrul bunurilor imobile, în conformitate cu legislaţia în vigoare. (2) Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depusă la oficiul cadastral teritorial unde este înregistrată această ipotecă, de către creditorul ipotecar sau de către orice persoană interesată, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cînd nu este nevoie de acordul creditorului ipotecar pentru radierea informaţiei cu privire la ipotecă sînt stabilite de legislaţia în vigoare.
Capitolul VII EXECUTAREA DREPTULUI DE IPOTECĂ
Articolul 30. Prevederi generale privind executarea dreptului de ipotecă (1) Creditorul ipotecar poate să execute dreptul de ipotecă în cazul în care debitorul nu a îndeplinit sau a îndeplinit, în mod necorespunzător, obligaţia garantată sau oricare parte a acesteia, precum şi în alte cazuri prevăzute de contractul de ipotecă. (2) Executarea dreptului de ipotecă poate avea loc prin următoarele metode: a) vînzarea bunului imobil ipotecat terţei persoane de către creditorul ipotecar sau de orice altă persoană împuternicită de către creditorul ipotecar; b) vînzarea bunului imobil ipotecat sub controlul instanţei de judecată; c) achiziţionarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar; d) luarea bunului imobil ipotecat de către creditorul ipotecar în posesie spre administrare. (3) Creditorul ipotecar care deţine dreptul de ipotecă asupra mai multor bunuri imobile, ipotecate în vederea garantării aceleiaşi obligaţii, poate executa dreptul de ipotecă asupra bunurilor ipotecate în mod simultan sau succesiv, la discreţia sa. (4) Drepturile locatarilor despre care creditorul ipotecar a fost informat cu respectarea alin.(6) al art.10 din prezenta lege, precum şi cele apărute cu respectarea contractului de ipotecă, rămîn neafectate în cazul executării dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar.
Articolul 31. Măsurile de iniţiere a executării dreptului de ipotecă (1) În vederea iniţierii executării dreptului de ipotecă, creditorul ipotecar este obligat: a) să expedieze debitorului ipotecar şi, dacă este cazul, debitorului o notificare în care va fi menţionată intenţia de a executa dreptul de ipotecă în baza contractului de ipotecă; b) să înregistreze în Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de ipotecă. (2) Notificarea trebuie să fie expediată la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar şi, dacă este cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Notificarea este considerată recepţionată la expirarea a şapte zile lucrătoare din ziua expedierii. (3) Notificarea şi preavizul trebuie să conţină: a) temeiul executării dreptului de ipotecă; b) mărimea creanţei şi obligaţiei garantate cu ipotecă; c) intenţia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotecă; d) indicarea termenului, la expirarea căruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotecă, dar nu mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul înregistrării preavizului; e) determinarea obiectului ipotecii; f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea în posesiunea sa a bunului imobil ipotecat; g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobînda, penalităţile şi orice alte costuri şi cheltuieli necesare de achitat în vederea evitării continuării procedurii de executare a dreptului de ipotecă, sau alte acţiuni necesare de a fi întreprinse de către debitorul ipotecar în vederea înlăturării omisiunii de executare corespunzătoare a obligaţiilor sale; h) semnătura creditorului ipotecar. (4) Registratorul trebuie să verifice dovada de recepţionare a notificării sau faptul expirării termenului rezumat pentru recepţionarea notificării, stabilit în alin.(2) din prezentul articol. (5) În termenul indicat în notificare şi preaviz, debitorul ipotecar are dreptul să achite suma restantă sau să înlăture în alt mod omisiunea de executare corespunzătoare a obligaţiilor sale, astfel cum este stabilit în notificare şi preaviz. (6) Dacă pînă la expirarea termenului sus-menţionat sau a termenului mai mare, stabilit în notificare sau preaviz, debitorul nu a întreprins măsurile specificate în notificare şi preaviz, creditorul ipotecar are dreptul să continue procedura de executare a dreptului de ipotecă. (7) Dacă debitorul a întreprins măsurile indicate în notificare sau preaviz după expirarea termenului specificat la alin.(6) al prezentului articol, acest fapt nu-l lipseşte pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a dreptului de ipotecă.
Articolul 32. Executarea benevolă a dreptului de ipotecă Executarea benevolă a dreptului de ipotecă are loc în baza unui acord privind executarea benevolă a dreptului de ipotecă, încheiat în formă autentică între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, in orice moment convenit de părţi.
Articolul 33. Executarea silită a dreptului de ipotecă (1) Executarea silită a dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar are loc în temeiul ordonanţei judecătoreşti, pronunţată în acest sens în cadrul procedurii în ordonanţă (procedură simplificată), sau, dacă este cazul, în temeiul hotărîrii instanţei de judecată, cu respectarea prevederilor Codului de procedură civilă. (2) Debitorul ipotecar poate înainta obiecţii motivate împotriva ordonanţei judecătoreşti, în temeiul cărora judecătorul poate anula ordonanţa judecătorească. Se consideră obiecţii motivate specifice ipotecii, obiecţiile cu privire la: a) nerespectarea de către creditorul ipotecar a formalităţilor legate de iniţierea procedurii de executare a dreptului de ipotecă; b) notificarea şi/sau preavizul conţin date neveridice; c) executarea benevolă a obligaţiei de către debitor în modul şi în termenul specificat în notificare şi preaviz. (3) La înaintarea obiecţiilor, debitorul ipotecar este obligat să anexeze şi documentele doveditoare ale obiecţiilor invocate. (4) În cazul în care ordonanţa judecătorească, sau, dacă este cazul, hotărîrea judecătorească privind transmiterea silită a bunului ipotecat este ulterior anulată, creditorul ipotecar este obligat să restituie bunul ipotecat sau să restituie preţul la care bunul a fost vîndut, cu repararea prejudiciului cauzat.
Articolul 34. Vînzarea bunului ipotecat (1) Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat în orice moment convenit cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevolă a dreptului de ipotecă sau după rămînerea definitivă a ordonanţei sau hotărîrii judecătoreşti, după caz, emise în această privinţă. (2) Vînzarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar trebuie să fie efectuată fără tergiversare nejustificată, în condiţii şi la preţ comercial rezonabil, ţinîndu-se cont de interesele debitorului. (3) Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vînzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri directe sau licitaţie publică, organizată în conformitate cu legislaţia în vigoare. (4) Creditorul ipotecar are dreptul să ceară instanţei de judecată vînzarea bunului ipotecat sub controlul acesteia. (5) Vînzarea sub controlul instanţei de judecată este obligatorie în cazurile stabilite la alin. (6) art. 79 din Legea cu privire la gaj. (6) Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat, acţionînd în numele debitorului ipotecar în baza următoarelor documente: a) în cazul executării benevole – acordul, autentificat notarial, privind executarea benevolă a dreptului de ipotecă; b) în cazul executării silite – ordonanţa judecătorească sau, respectiv, hotărîrea instanţei de judecată rămasă definitivă. (7) Creditorul ipotecar este obligat să informeze cumpărătorul despre calitatea sa la momentul vînzării bunului. (8) Mijloacele obţinute din vînzarea bunului ipotecat sînt distribuite în conformitate cu prevederile Codului civil.
Articolul 35. Achiziţionarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar (1) Creditorul ipotecar poate achiziţiona bunul ipotecat în cadrul executării benevole prin încheierea unui acord de executare benevolă care va avea conţinutul şi forma contractului de vînzare-cumpărare. (2) Bunul ipotecat poate fi achiziţionat de către creditorul ipotecar în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă numai prin intermediul vînzării sub controlul instanţei de judecată.
Articolul 36. Evacuarea locuitorilor în cadrul executării dreptului de ipotecă (1) Debitorul ipotecar, precum şi alte persoane care locuiesc în imobilul ipotecat sînt obligate să elibereze bunul ipotecat la momentul intrării în vigoare a acordului de executare benevolă, semnat între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, dacă părţile nu stabilesc un alt termen, la momentul rămînerii definitive a ordonanţei judecătoreşti, sau, după caz, a hotărîrii judecătoreşti – în cazul executării forţate a dreptului de ipotecă. (2) Dacă persoanele menţionate la alin.(1) la prezentul articol refuză să elibereze bunul ipotecat sau nu l-au eliberat după expirarea termenului de 15 zile din data stabilită în alin.(1) al prezentului articol, executorul judecătoresc va iniţia evacuarea silită. (3) Persoanele care locuiesc în spaţiul ipotecat în baza unui contract de locaţiune, despre care creditorul ipotecar a fost informat în conformitate cu prezenta lege, nu pot fi obligate să părăsească spaţiul pînă la expirarea termenului de locaţiune. Acestea vor avea calitatea de locatari ai persoanei care va deţine cu drept de proprietate bunul ipotecat în urma executării dreptului de ipotecă.
Articolul 37. Cheltuielile de executare a dreptului de ipotecă Cheltuielile de expediere a notificării, de înregistrare a preavizului, precum şi alte cheltuieli de executare a dreptului de ipotecă sînt suportate de debitorul ipotecar, cu excepţia cazurilor cînd ordonanţa, sau hotărîrea judecătorească, după caz, prevede altfel, sau creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar convin altfel. Capitolul VIII PROTECŢIA DREPTURILOR DEBITORILOR ÎN TRANZACŢIILE CU CONSUMATORII
Articolul 38. Publicitatea privind ipoteca Publicitatea despre condiţiile ipotecii care garantează restituirea unei sume de bani va fi efectuată în conformitate cu prevederile în vigoare ce reglementează publicitatea, în special: a) informaţia publicitară trebuie sa fie veridică şi să nu inducă în eroare debitorul; b) dacă publicitatea conţine informaţia privind rata dobînzii aplicabilă obligaţiei garantate cu ipoteca, aceasta trebuie să includă costul total aferent obligaţiei.
Articolul 39. Obligaţiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului (1) Pînă la stabilirea raporturilor contractuale de ipotecă între părţi, creditorul ipotecar este obligat să informeze debitorul despre toate clauzele şi condiţiile contractului de ipotecă, precum şi a contractului din care apare obligaţia garantată. (2) Informaţia privind costurile aferente încheierii tranzacţiei garantate cu ipoteca, precum şi încheierii contractului de ipotecă, necesare de suportat de către debitor, cuantumul, modul de determinare a acestora, precum şi cazurile în care acestea pot fi rambursate solicitantului, trebuie să fie prezentată şi eliberată în scris debitorului, într-un limbaj clar şi fără echivoc, pentru înţelegerea cărora nu sînt necesare cunoştinţe speciale. (3) Anterior încheierii tranzacţiei, creditorul ipotecar trebuie să aducă la cunoştinţa debitorului informaţia privind posibilitatea executării anticipate a obligaţiei garantate cu ipotecă, costurile sau penalităţile aferente acesteia. (4) Informaţia prezentată debitorului, anterior încheierii contractului de ipotecă, trebuie să indice în mod expres despre riscul pierderii dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligaţiei garantate, precum şi, posibilitatea modificării unilaterale a ratei dobînzii, dacă este cazul. (5) Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanţului plăţilor efectuate şi a soldului restant al obligaţiei garantate cu ipotecă. Creditorul ipotecar va prezenta debitorului bilanţul anual, pentru cele eliberate suplimentar avînd dreptul să perceapă o anumită taxă. (6) Creditorul ipotecar va notifica în scris debitorul, cu cel puţin 30 de zile calendaristice înainte, despre modificarea mărimii dobînzii cu anexarea informaţiei privind modificarea corespunzătoare sumelor datorate. (7) Pînă la semnarea contractului de ipotecă, creditorul ipotecar va transmite debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat.
Articolul 40. Interdicţia serviciilor suplimentare Eliberarea unei sume de bani a cărei rambursare este garantată cu ipotecă, precum şi instituirea ipotecii, nu pot fi condiţionate de procurarea de către debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar sau de către persoanele afiliate acestuia.
Articolul 41. Confidenţialitatea datelor despre debitor (1) Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar sînt confidenţiale şi nu pot fi dezvăluite de către creditorul ipotecar, cu excepţia cazurilor cînd debitorul consimte, în mod expres, asupra dezvăluirii, aceste date au devenit publice, în mod legal, dezvăluirea lor este efectuată în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege sau este solicitată de organul de stat competent. (2) Creditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea datelor referitoare la convingerile politice şi religioase, apartenenţa la sindicate, asociaţii obşteşti şi religioase, partide şi alte organizaţii social-politice, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. (3) Persoanele vinovate de încălcarea normelor privind protecţia datelor personale poartă răspundere conform legislaţiei în vigoare.
Articolul 42. Excluderea sau limitarea răspunderii Este interzisă excluderea sau limitarea răspunderii creditorului ipotecar în contractele de ipotecă cu consumatorii, cu excepţia cazurilor expres prevăzute de legislaţia în vigoare.
Articolul 43. Aplicarea prevederilor referitoare la clauze contractuale standard şi protecţia consumatorilor La încheierea contractului de ipotecă prin care se garantează rambursarea unei sume de bani creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaţiei privind clauzele contractuale standard şi, după caz, regulile privind protecţia consumatorilor.
Articolul 44. Mijloace de protecţie juridică Orice persoană căreia i-a fost încălcat un drept sau care are un interes legitim poate contesta în instanţa de judecată valabilitatea ipotecii sau urmărirea bunului ipotecat.
Articolul 45. Prevederi aplicabile debitorului ipotecar Prevederile capitolului VIII se aplică în mod corespunzător garantului ipotecar şi solicitantului, chiar dacă cu acesta nu a fost încheiat contract de ipotecă. Capitolul IX SPECIFICUL IPOTECARII UNOR CATEGORII DE OBIECTE
Articolul 46. Terenuri (1) În afara situaţiei în care contractul de ipotecă prevede altfel, în cazul instituirii ipotecii asupra terenului, aceasta se extinde şi asupra construcţiilor capitale existente şi viitoare, precum şi asupra construcţiilor nefinalizate amplasate pe acesta, care îi aparţin debitorului ipotecar cu drept de proprietate. (2) În cazul executării dreptului de ipotecă asupra terenului grevat cu locaţiune sau arendă, despre care creditorul ipotecar a fost informat cu respectarea prevederilor prezentei legi sau la care creditorul ipotecar a dat acordul, cumpărătorul terenului ipotecat (noul proprietar) este obligat să respecte condiţiile contractului de locaţiune sau arendă, după caz, în relaţiile cu locatarul.
Articolul 47. Construcţii (1) În cazul ipotecarii construcţiei ipoteca va fi instituită şi asupra terenului pe care este amplasată prima, daca proprietar al terenului este debitorul ipotecar. (2) Dacă terenul respectiv aparţine unui terţ şi a fost transmis debitorului ipotecar în folosinţă, după executarea dreptului de ipotecă, noul proprietar al construcţiei se subrogă în drepturile şi obligaţiile debitorului ipotecar, conform actului juridic prin care sînt stabilite condiţiile folosinţei.
Articolul 48. Construcţii viitoare şi nefinisate (1) Proprietarul construcţiei viitoare sau nefinisate, divizată sau nu în încăperi izolate, poate institui ipoteca asupra acesteia, dacă construcţia viitoare sau nefinisată este înregistrată în Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia cu privire la cadastrul bunurilor imobile. (2) În cazul în care construcţia viitoare sau nefinisată este înregistrată în formă de condominiu, ipoteca asupra întregii construcţii nu se instituie. Ipoteca poate fi instituită asupra încăperilor izolate în cadrul acesteia. (3) Proprietarul încăperii izolate din cadrul construcţiei viitoare sau nefinisate poate institui ipoteca asupra acesteia, dacă respectiva încăpere izolată este înregistrată în Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia cu privire la cadastrul bunurilor imobile. (4) În cazul în care încăperea izolată din cadrul construcţiei viitoare sau nefinisate este ipotecată, la transferul dreptului de proprietate asupra acesteia, părţile contractului de ipotecă pot conveni asupra radierii sau modificării ipotecii, noul proprietar fiind în drept să instituie o nouă ipotecă asupra încăperii respective.
Capitolul X SUPRAVEGHEREA ACTIVITĂŢII IPOTECARE
Articolul 49. Supravegherea activităţii ipotecare (1) Activitatea ipotecară desfăşurată de societăţile comerciale este reglementată şi supravegheată de autoritatea de stat competentă. (2) Activitatea societăţilor comerciale, cu excepţia băncilor, care participă în relaţiile de ipotecă în calitate de creditor ipotecar, este supravegheată şi reglementată de către autoritatea competentă, în modul şi conform procedurii stabilite de legislaţia Republicii Moldova. Activitatea băncilor în acest sens este supravegheată şi reglementată de Banca Naţionala a Moldovei. (3) Autoritatea de stat competentă cu supravegherea activităţii ipotecare va elabora şi aproba reguli privind creditarea ipotecară.
Capitolul XI DISPOZIŢII FINALE ŞI TRANZITORII
Articolul 50. Intrarea în vigoare
(1) Prezenta lege intră în vigoare din momentul publicării acesteia. (2) Guvernul, în termen de 3 luni va duce actele sale normative în conformitate cu prezenta lege.
Salut,am o intrebare si nu stiu cui as putea-o adresa,sper sa-mi raspunda cineva de pe aici.Cu un an si ceva in urma o ruda indepartata s-a rugat sa-i facem viza de resedinta la noi in apartament pe vre-o citeva luni pentru a primi indemnizatia pentru copil din Chisinau,la care nici pina astazi nu s-a cos de la resedinta,intrebarea este daca ar trebui sa ma tem de ceva,sau mai corect ar fi daca are ea vre-un drept pentru a pretinde la ceva?multumesc anticipat!
salut